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作者：城南科學傢
校稿：夏明夜府/編輯：夏明夜府
韭菜不多瞭！
NO.1| 壹
今天南京落戶新政刷屏，即便我們早已知道，三月一號將發佈新政。但當它到來的時候，我們還是小激動瞭一把，畢竟，這是官方重視人口問題的一個透天電梯保養反映。
今天起，南京這三類人可以直接辦理落戶：
1取得研究生以上學歷或年齡在40周歲以下且取得本科學歷的畢業生（含留學歸國人員）；
2
取得中級以上（含中級）專業技術資格人員；
3
取得三級以上（含三級）國傢職業資格（技能類）人員，
註：35歲以下專科還是需要交納兩年社保才可以落戶，應屆高校生可以直接落戶。
新政自2018年3月1日起執行，試行1年。
與此同時，浙江的一座副省級城市：寧波也坐不住瞭！
也就是說，寧波落戶的標準比南京更低，隻要大專就可以瞭。可見長期以來寧波在浙江被杭州壓制的局面下，對於人才的渴望非常強烈，這次落戶門檻降低，可以說是非常迫切瞭。
當然，與“喪心病狂式”搶人的西安相比，南京、寧波都弱爆瞭！
旅遊落戶，隻要去趟西安玩一趟，戶口就落下瞭，可以說為瞭吸引人才饑不擇食、喪心病狂瞭！而且西安還鼓勵一人落戶、全傢隨遷，隨到隨辦，絕不過夜。
NO.2| 貳
說到人口問題，幾年前大傢觀念還沒有轉變過來，都認為人多嘴雜，不好管理。這幾年隨著人口生育率的持續降低，吸附人口的能力成為衡量一個城市承載能力的重要指標。甚至很多城市看的比GDP還要重。那麼在過去的幾年裡，全國各大城市的人口變化如何呢？情況不容樂觀。
以2007-2016年10年為參考系，南京的人口增量在二線城市中都不太突出。天津增長500萬+，重慶、透天電梯保養費用成都、鄭州、武漢等特大城市都增長200萬+，而吞並瞭巢湖的合肥，猛增300多萬的體量。南京隻有100萬+的增量，在二線中位居中等。
而最近3-4年，南京的人口增量甚至陷入到瞭危機之中！
2014年，南京常駐人口增加2.83萬人；戶籍人口增加5.61萬。
2015年，南京常駐人口增加1.98萬人；戶籍人口增加4.68萬。
2016年，南京常駐人口增加3.41萬人；戶籍人口增加9.39萬。
考慮到去年南京新生兒超過10萬，實際上南京的常駐人口處於流失狀態，負增長。這對於華東地區唯一的特大城市，這是不能接受的。而每年都會有人質疑，城市留不住人……不管是官方還是民間，其實蠻困擾的。
2017年南京的人口數據增量如何呢？科學傢通過各個側面拿到一些數據：
2月2日，南通熱線官方微博發佈瞭一項人口數據。南通人口增量為0.3萬，而南京的常駐人口已經到達833.5萬，考慮到2016年底南京常駐人口數據為827萬，那麼過去一年南京常駐人口增加瞭6.5萬。
而另據南京公安消息，南京戶籍人口增加更為可觀： 2017年年終，南京市戶籍人口達到680.6萬人，年內市外遷入的人口達到19.5萬人，戶籍總人口較2016年度增長17.8萬人。
常駐人口增加6.5萬，戶籍人口增加17.8萬，今年南京人口的成績單，比過去幾年強瞭很多，也給樓市以更大的信心。
不過，縱向對比成績顯著，但橫向對比發現，其他城市數據更為殘暴！
杭州：去年常駐人口增加17萬人，今年增加28萬；
廣州：常駐人口增加45.49萬人，戶籍人口增加超過30萬；
深圳：常駐人口增加61.99萬人，戶籍人口增加不祥；
武漢、成都、長沙、西安等中西部二線城市，紛紛以不同方式宣告，他們的常駐人口增量都突破瞭20萬。當然，這些數據到底是不是真實，我們無從而知，但在沒有拿到更準確的數字之前，隻能相信他。
NO.3| 叁
現在還有人說，把人口作為一個危機來對待，危言聳聽瞭。別的城市人口增長多，也沒見GDP加多少啊，人均反倒降低瞭呢。這其實是一種短視看法。
有研究表明，全國已經有180個城市出現人口塌陷的問題：
字越大並不是表示這個城市的人口越多，而是表示這個城市2000-2010人口流失的比例越高。
中國收縮城市還有一個悖論：人口在變少，但它的經濟在上行，就是GDP還在增長，同時它的土地在擴張。我們認為這是中國收縮城市當前這個階段的一個悖論，你想人少瞭，土地在不斷地擴張。比如我現在站著的紅地毯，原來有5個人，後來人少瞭變成3個人，但是紅地毯卻變大瞭。大傢可以想象一下這樣的場景。所以說我們從研究上提出一個假設：是不是可以把收縮城市分成不同的階段。因為從城市生命周期的理論來講，城市是從無到有，慢慢地繁榮，到達頂峰，開始衰落，然後重生或者徹底沒落。其實衰落也是必然的，或者說一部分城市是必然的。
所以我們從三個維度來認識中國的收縮城市，比如人口在變少，有一些城市我們認為人口開始變少的時候GDP還在增長、土地還在擴張，當然再過一個階段可能經濟開始下行。
所以，在人口下滑的局面下保持GDP增長或者城市繁榮是正常的，但維持不瞭太長時間。一旦長期人口流出，很多數據就不好看瞭。
NO.4| 肆
基於種種考慮，南京這次落戶制度改革，可以說是恰逢其時，不放開也要放開，這是城市發展的必然要求。
從今天河西政務中心現場落戶情況來看，南京的這項政策還是非常給力的，落戶人數有瞭明顯的增多餐廳菜梯！
人聲鼎沸
排隊落戶
看到這麼多人紛紛落戶，很多人就問瞭，好不容易那就就要穩定下來的南京樓市，會不會又要爆發，到底能有多大的影響？
對於南京樓市，當然有影響，這種影響非常直接，直奔買房主題：現在還沒落戶的30-40歲的老本科生，可以說正好在當打之年。精力、財力都處於巔峰狀態，買房實力肯定是有的。這次落戶新政對於樓市的影響，
我總結為三個方面：
1
影響不會太小，尤其上半年。之前一直想在南京買房但沒資格買的，這部分人會率先申請落戶。
2
限價盤的買房競爭壓力加大。其實購買力需求已經不強瞭，這條政策一來，購買力得到大幅度補充。至於補充多少，看效果。
3
樓盤方面，懂行的外地人聚焦限價盤，限價盤幾次搖不到他們就累瞭，來回奔波受不瞭。這部分人要麼不買瞭，要麼隨便買一套。一些難賣的遠郊盤，外地人不太熟，有可能稀裡糊塗就買瞭。對於這些差盤、爛盤，可以適當加大宣傳力度。
但不管如何，在房住不炒的理念深入人心，貸款利率不斷提高的2018年，單憑落戶政策就想翻轉樓市預期，還不至於。
對南京落戶、買房感興趣的外地朋友請盡快加匯大人微信，提供一對一咨詢服務。
本文參考南京發佈、貓眼看人等媒體文章，一並感謝！
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